Steueroptimierte Immobilien für Gutverdiener: Mit hoher Abschreibung Vermögen aufbauen

Jedes Jahr fünfstellige Beträge ans Finanzamt?

20.000, 30.000 oder 50.000 Euro Einkommensteuer im Jahr sind bei hohem Einkommen keine Seltenheit.

Vielleicht kennen Sie auch die unangenehme Situation einer hohen Steuernachzahlung: Das Geld ist vorhanden. Sie können die Steuer bezahlen. Aber Sie fragen sich zu Recht:

Kann ich meine Steuerbelastung intelligenter gestalten und gleichzeitig eigenes Vermögen aufbauen?

Genau darum geht es bei unseren steueroptimierten Immobilienkonzepten.

Wir suchen nicht irgendeine Kapitalanlage-Immobilie.

Wir konzentrieren uns auf Immobilien, bei denen eine hohe steuerliche Abschreibung bereits in den ersten Jahren gezielt mit dem langfristigen Aufbau von Immobilienvermögen verbunden werden kann.

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Sie kommen wegen der Steuer. Sie bleiben wegen des Investments.

Die Steuerersparnis ist für uns nicht das eigentliche Investmentziel.

Sie ist der Hebel.

Entscheidend ist, was langfristig daraus entsteht:

eine wirtschaftlich sinnvolle Immobilie, laufende Mieteinnahmen und Immobilienvermögen.

Deshalb betrachten wir nicht nur die mögliche Abschreibung.

Wir prüfen, ob Steuerwirkung und Investmentqualität zusammenpassen.

Welche steueroptimierten Immobilien sind besonders interessant?

Für unsere Zielgruppe stehen vor allem Immobilien im Mittelpunkt, die bereits in den ersten Jahren eine überdurchschnittlich hohe Abschreibung ermöglichen.

Dabei sind insbesondere diese Modelle interessant.

1. QNG-Neubau: Sonder-AfA plus degressive Abschreibung

QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.

Das QNG bestätigt über ein zertifiziertes Bewertungssystem besondere Anforderungen an die Nachhaltigkeit eines Gebäudes.

Für die steuerliche Sonderabschreibung reicht das Siegel allein allerdings nicht aus. Bei aktuell begünstigten Mietwohnungs-Neubauten muss das Gebäude insbesondere die Anforderungen eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies über das QNG nachweisen.

Bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen kann zusätzlich zur Gebäude-AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden drei Jahren möglich sein.

Das bedeutet:

bis zu vier Jahre zusätzliche Sonderabschreibung.

Besonders interessant wird die Kombination, wenn für das Objekt gleichzeitig die Voraussetzungen der 5-%-degressiven Gebäude-AfA erfüllt sind.

Dann können in den ersten Jahren zwei Abschreibungsmechanismen zusammenwirken.

QNG-Beispiel: Was bedeutet das in Euro?

Nehmen wir eine begünstigte QNG-Wohnung mit 80 Quadratmetern.

Für die Sonder-AfA unterstellen wir in unserem Beispiel die maximal berücksichtigungsfähige Bemessungsgrundlage von:

80 m² × 4.000 € = 320.000 €

5 % Sonder-AfA entsprechen damit:

16.000 € zusätzliche Abschreibung pro Jahr

für maximal vier Jahre.

Zusätzlich unterstellen wir einen abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von:

360.000 €

und die Voraussetzungen für die degressive Gebäude-AfA von 5 %.

Im ersten Jahr wären das:

18.000 € degressive AfA

plus

16.000 € Sonder-AfA

gleich:

34.000 € Abschreibung im ersten Jahr

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich daraus rein rechnerisch eine Einkommensteuerwirkung von:

14.280 € im ersten Jahr

Und was bedeutet das über mehrere Jahre?

Da die degressive AfA jährlich vom jeweiligen Restwert berechnet wird, sinkt dieser Teil der Abschreibung mit der Zeit.

Unter unseren vereinfachten Annahmen ergeben sich ungefähr:

Nach 4 Jahren:
rund 130.778 € kumulierte Abschreibung
→ bei 42 % rund 54.927 € rechnerische Steuerwirkung

Nach 10 Jahren:
rund 191.501 € kumulierte Abschreibung
→ bei 42 % rund 80.430 € rechnerische Steuerwirkung

Nach 12 Jahren:
rund 207.929 € kumulierte Abschreibung
→ bei 42 % rund 87.330 € rechnerische Steuerwirkung

Das macht den steuerlichen Hebel wesentlich greifbarer:

In diesem vereinfachten Beispiel könnten allein aus den dargestellten Abschreibungen innerhalb der ersten zehn Jahre rechnerisch rund 80.000 € Einkommensteuerwirkung entstehen.

Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um eine garantierte Steuerersparnis.

Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem von Ihrem zu versteuernden Einkommen, Grenzsteuersatz, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, Erwerbszeitpunkt, Gebäude- und Grundstücksanteil sowie der konkreten steuerlichen Anerkennung ab.

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2. Denkmalimmobilien: hohe Abschreibung auf begünstigte Sanierungskosten

Denkmalimmobilien funktionieren steuerlich anders.

Bei einer geeigneten vermieteten Denkmalimmobilie können bestimmte behördlich bescheinigte Sanierungs- und Modernisierungskosten über einen deutlich kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Bei Erfüllung der Voraussetzungen können diese begünstigten Kosten

acht Jahre lang mit bis zu 9 % pro Jahr

und anschließend

vier Jahre lang mit bis zu 7 % pro Jahr

steuerlich berücksichtigt werden.

Damit kann die begünstigte Bemessungsgrundlage innerhalb von zwölf Jahren vollständig abgeschrieben werden.

Denkmal-Beispiel: Was bedeuten 9 % Abschreibung wirklich?

Damit das Beispiel leicht vergleichbar bleibt, unterstellen wir eine begünstigte und entsprechend bescheinigte Bemessungsgrundlage von:

360.000 €

Wichtig:

Die 360.000 Euro sind in diesem Beispiel nicht automatisch der Kaufpreis der Immobilie.

Wir unterstellen vielmehr, dass 360.000 Euro der relevanten Kosten für die erhöhte Denkmal-AfA berücksichtigt werden können.

In den ersten acht Jahren beträgt die mögliche erhöhte Abschreibung jeweils:

360.000 € × 9 % = 32.400 € pro Jahr

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das rein rechnerisch:

13.608 € Steuerwirkung pro Jahr

Was bedeutet das über mehrere Jahre?

Über die ersten acht Jahre:

8 × 32.400 € = 259.200 € Abschreibung

Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rechnerisch:

108.864 € Steuerwirkung in den ersten 8 Jahren

In den folgenden vier Jahren können jeweils bis zu 7 % berücksichtigt werden:

360.000 € × 7 % = 25.200 € pro Jahr

Damit ergibt sich:

Nach 10 Jahren

259.200 € Abschreibung aus den ersten acht Jahren
plus 50.400 € aus Jahr 9 und 10

ergibt insgesamt:

309.600 € Abschreibung

Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rein rechnerisch:

130.032 € Steuerwirkung innerhalb von 10 Jahren

Nach 12 Jahren

Über den gesamten zwölfjährigen Zeitraum wären in unserem vereinfachten Beispiel:

360.000 € begünstigte Kosten abgeschrieben

Bei einem durchgehend angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rechnerisch:

151.200 € Einkommensteuerwirkung

Damit wird der Vorteil für einen Gutverdiener wesentlich greifbarer.

Statt nur zu sagen:

„360.000 Euro können abgeschrieben werden“

sieht man:

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kann daraus im vereinfachten Beispiel über zwölf Jahre eine rechnerische Steuerwirkung von rund 151.000 Euro entstehen.

Auch hier gilt:

Das ist keine Steuerzusage und keine individuelle Berechnung. Mieteinnahmen, Finanzierung, weitere Werbungskosten, sonstige Einkünfte, der tatsächlich anwendbare Grenzsteuersatz und die steuerliche Anerkennung des konkreten Objekts beeinflussen die tatsächliche Steuerwirkung.

Außerdem betrachtet dieses Beispiel bewusst nur die hier dargestellte erhöhte Denkmal-AfA. Weitere steuerliche Komponenten eines konkreten Objekts sind darin nicht berücksichtigt.

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3. Immobilien in Sanierungsgebieten

Nicht jedes steuerlich begünstigte Sanierungsobjekt muss ein klassisches Baudenkmal sein.

Auch bei bestimmten Immobilien in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen können erhöhte Abschreibungen für begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen möglich sein.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können auch hier bis zu

9 % jährlich für acht Jahre

und anschließend

7 % jährlich für weitere vier Jahre

auf die begünstigten Aufwendungen entfallen.

Für unsere Auswahl entscheidend ist deshalb nicht nur:

„Ist das eine Immobilie?“

sondern:

„Welche steuerlich relevante Abschreibung bietet dieses konkrete Objekt – und ist das Investment auch wirtschaftlich überzeugend?“

Weitere Möglichkeit: degressive AfA bei Neubauten

Auch ein Neubau ohne zusätzliche QNG-Sonderabschreibung kann steuerlich interessant sein.

Bei neuen Wohngebäuden, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, kann statt der linearen Abschreibung eine degressive Gebäude-AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich sein.

Die Abschreibung ist dadurch in den ersten Jahren höher und nimmt später ab.

Für Anleger mit heute besonders hoher Steuerbelastung kann genau diese zeitliche Verlagerung interessant sein.

QNG oder Denkmal: Was passt zu meiner Steuerbelastung?

Darauf gibt es keine pauschale Antwort.

	QNG-Neubau	Denkmalimmobilie
Steuerlicher Hebel	Sonder-AfA + ggf. degressive AfA	erhöhte AfA auf begünstigte Sanierungskosten
Schwerpunkt	moderner Neubau	sanierter historischer Bestand
Hohe Abschreibung	besonders in den ersten Jahren	über bis zu zwölf Jahre
Energie/Nachhaltigkeit	EH40-NH/QNG im §7b-Fall	abhängig vom Objekt
Entscheidend	Kosten, Vermietung, QNG und gesetzliche Voraussetzungen	begünstigter Sanierungsanteil und Bescheinigung

Welche Variante passt, hängt unter anderem davon ab,

wie hoch Ihre heutige Steuerbelastung ist,

welche Steuerwirkung sinnvoll angestrebt wird,

wie viel Eigenkapital Sie einsetzen möchten,

welche monatliche Belastung zu Ihnen passt,

welche Finanzierung möglich ist

und

wie sich die Immobilie in Ihr bestehendes Vermögen einfügt.

Wir haben passende steueroptimierte Immobilien im Portfolio

Bei ASS-TIPP bleibt es nicht bei einer theoretischen Erklärung von QNG, Sonder-AfA oder Denkmalabschreibung.

Wir haben Zugang zu konkreten Immobilienangeboten, die gezielt für steueroptimierten Vermögensaufbau ausgewählt werden.

Dazu gehören – je nach aktueller Verfügbarkeit – beispielsweise:

QNG-zertifizierte Neubauwohnungen mit entsprechender steuerlicher Gestaltung,

Denkmalimmobilien mit erhöhtem abschreibungsfähigem Sanierungsanteil

sowie weitere Immobilien, bei denen eine hohe Abschreibung mit einem langfristig tragfähigen Investment verbunden werden kann.

Aber wir beginnen bewusst nicht mit dem Immobilienangebot.

Wir beginnen mit Ihnen.

Erst die Steueranalyse. Dann die passende Immobilie.

Ein Gutverdiener mit 20.000 Euro jährlicher Steuerbelastung benötigt möglicherweise eine völlig andere Immobilie als jemand, der 50.000 oder 80.000 Euro Einkommensteuer im Jahr zahlt.

Deshalb prüfen wir zunächst:

Wie hoch ist Ihre aktuelle Einkommensteuer?

Gibt es regelmäßig größere Steuernachzahlungen?

Wie hoch ist Ihr persönlicher Grenzsteuersatz?

Welches Eigenkapital steht zur Verfügung?

Welche monatliche Belastung ist sinnvoll?

Welche bestehende Vermögensstruktur haben Sie bereits?

Wie groß soll der Immobilienanteil Ihres Vermögens überhaupt werden?

Erst danach schauen wir in unser aktuelles Immobilienportfolio.

Das kann bedeuten:

Für einen Kunden passt eine kleinere QNG-Wohnung.

Für einen anderen Kunden ist eine größere Wohnung mit höherem Investitionsvolumen sinnvoll.

Bei einem dritten Kunden passt eine Denkmalimmobilie mit einem hohen begünstigten Sanierungsanteil besser zur aktuellen Steuerbelastung.

Und manchmal zeigt die Analyse, dass eine Immobilie überhaupt nicht die beste Lösung ist.

Wir suchen also nicht zuerst eine Wohnung und rechnen sie anschließend passend.

Wir analysieren zuerst Ihre Steuer- und Vermögenssituation und suchen anschließend die Immobilie und Wohnungsgröße, die dazu passen können.

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Video: Wie funktioniert eine steueroptimierte Immobilie?

[HIER YOUTUBE-VIDEO EINFÜGEN]

Im Video erklärt Jan Hönle,

warum eine hohe Abschreibung für Gutverdiener interessant sein kann,

wie sich QNG-Neubau und Denkmalimmobilie unterscheiden,

wie sich die mögliche Steuerwirkung konkret berechnen lässt

und warum wir niemals ausschließlich auf die Steuerersparnis schauen.

Für wen ist diese Strategie gedacht?

Unsere steueroptimierten Immobilienkonzepte richten sich bewusst nicht an jeden Immobilienkäufer.

Sie richten sich an Menschen mit

hohem und stabilem Einkommen,

entsprechend hoher Einkommensteuerbelastung,

regelmäßig fünfstelligen Steuerzahlungen oder größeren Nachzahlungen,

ausreichender Liquidität beziehungsweise Finanzierungsspielraum

und dem Wunsch,

langfristig Vermögen aufzubauen.

Wenn das eigentliche Problem darin besteht, dass die laufende Steuerzahlung finanziell kaum geleistet werden kann, ist eine zusätzliche Kapitalanlage in der Regel nicht die richtige erste Lösung.

Wir suchen Menschen, die ihre Steuer bezahlen können – aber wissen möchten, ob sie ihre hohe Steuerbelastung intelligenter für den eigenen Vermögensaufbau nutzen können.

Ein Steuervorteil macht noch keine gute Immobilie

Eine Immobilie mit hoher Abschreibung kann steuerlich hervorragend aussehen und trotzdem ein schlechtes Investment sein.

Deshalb betrachten wir unter anderem:

Kaufpreis und Immobilienwert,

Standort und Vermietbarkeit,

Miete und mögliche Mietentwicklung,

Finanzierung,

Eigenkapitaleinsatz,

laufende Kosten,

Höhe und zeitlichen Verlauf der Abschreibung,

persönliche Steuerbelastung,

Liquidität

und die Rolle der Immobilie innerhalb Ihres gesamten Vermögens.

Erst wenn Investment und Steuerwirkung zusammenpassen, wird aus einer steuerlichen Gestaltung ein Vermögenskonzept.

Steuern sparen ist nur ein Teil Ihrer Vermögensstrategie

Eine steueroptimierte Immobilie ist nicht automatisch für jeden Gutverdiener die beste Lösung.

Deshalb betrachten wir vier unterschiedliche Wege:

Steueroptimierte ETF-Vermögenskonzepte

Für flexiblen langfristigen Vermögensaufbau.

ETF-Basisrente

Für die Verbindung von Einkommensteuerentlastung und langfristigem ETF-Vermögen.

IAB, Batteriespeicher und PV

Für geeignete Unternehmer und Selbständige mit entsprechenden steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Immobilien mit hoher Abschreibung

Für Gutverdiener, die Steuerwirkung und den Aufbau von Sachvermögen miteinander verbinden möchten.

Manchmal ist eine dieser Strategien richtig.

Manchmal ist es eine Kombination.

Deshalb beginnen wir nicht mit dem Produkt. Wir beginnen mit Ihrer Steuer- und Vermögenssituation.

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Häufige Fragen zu steueroptimierten Immobilien

Welche Immobilien bieten eine besonders hohe Abschreibung?

Für Gutverdiener sind insbesondere begünstigte QNG-Neubauten, Denkmalimmobilien, bestimmte Immobilien in Sanierungsgebieten sowie geeignete Neubauten mit degressiver AfA interessant.

Wie viel Steuer kann eine QNG-Immobilie sparen?

Das hängt vom konkreten Objekt und Ihrer steuerlichen Situation ab. In unserem vereinfachten Beispiel mit 360.000 Euro Gebäudeanteil, 320.000 Euro Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage und 42 % Grenzsteuersatz ergibt sich innerhalb der ersten zehn Jahre eine rechnerische Steuerwirkung von rund 80.430 Euro aus den dargestellten Abschreibungen.

Wie viel Steuer kann eine Denkmalimmobilie sparen?

Bei einer beispielhaften begünstigten Bemessungsgrundlage von 360.000 Euro und einem konstant angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich aus der erhöhten Denkmal-AfA rechnerisch eine Steuerwirkung von rund 130.032 Euro innerhalb der ersten zehn Jahre beziehungsweise 151.200 Euro über den vollständigen zwölfjährigen Abschreibungszeitraum.

Was ist eine QNG-Immobilie?

QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Das Siegel bestätigt über ein zertifiziertes Bewertungssystem definierte Nachhaltigkeitsanforderungen. Für die aktuelle Sonder-AfA nach § 7b gelten darüber hinaus konkrete gesetzliche Voraussetzungen.

Kann Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert werden?

Bei Erfüllung sämtlicher Voraussetzungen kann die Sonderabschreibung nach § 7b zusätzlich zur degressiven Gebäude-AfA genutzt werden.

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Denkmalimmobilie?

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können bestimmte bescheinigte begünstigte Kosten bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen acht Jahre lang mit bis zu 9 % jährlich und anschließend vier Jahre lang mit bis zu 7 % jährlich abgeschrieben werden.

Bietet ASS-TIPP solche Immobilien an?

ASS-TIPP verfügt über ein Portfolio beziehungsweise Zugang zu ausgewählten steueroptimierten Immobilienangeboten. Nach der Steuer- und Vermögensanalyse prüfen wir, welche aktuell verfügbaren Objekte hinsichtlich Abschreibung, Kaufpreis, Wohnungsgröße, Finanzierung und Investmentqualität zu Ihrer Situation passen.

Wie wird die passende Wohnungsgröße ermittelt?

Wir beginnen nicht mit einer bestimmten Wohnung. Zunächst betrachten wir Steuerbelastung, Einkommen, Eigenkapital, Finanzierungsmöglichkeiten und die gewünschte monatliche Liquiditätsbelastung. Daraus ergibt sich die Größenordnung des Investments, die sinnvoll geprüft werden kann.

Ist QNG automatisch besser als eine Denkmalimmobilie?

Nein. Beide Konzepte nutzen unterschiedliche steuerliche Mechanismen. Entscheidend sind Ihre persönliche Steuerbelastung, die Qualität des konkreten Objekts, Finanzierung, Liquidität und Anlagehorizont.

Was ist wichtiger: Steuerersparnis oder Investmentqualität?

Aus unserer Sicht eindeutig die Qualität des Investments. Eine hohe Abschreibung kann ein starker Hebel sein, sollte aber niemals ein wirtschaftlich schlechtes Objekt rechtfertigen.

Sie zahlen viel Steuer. Welche Immobilie könnte dazu passen?

Vielleicht brauchen Sie keine 600.000-Euro-Immobilie.

Vielleicht wäre eine kleinere QNG-Wohnung sinnvoller.

Vielleicht passt aufgrund Ihrer aktuellen Steuerbelastung eine Denkmalimmobilie mit einem hohen begünstigten Sanierungsanteil besser.

Oder vielleicht zeigt die Analyse, dass für Sie momentan eine andere Form des steueroptimierten Vermögensaufbaus sinnvoller ist.

Genau das wollen wir zuerst herausfinden.

Die Steuer ist der Einstieg.

Das langfristige Investment ist das Ziel.

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Hinweis: Die dargestellten Beispielrechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen und keine individuelle Steuerberechnung. Sie unterstellen insbesondere einen konstanten Grenzsteuersatz von 42 % und die vollständige steuerliche Wirksamkeit der dargestellten Abschreibungen. Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, weitere Werbungskosten, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und andere persönliche steuerliche Faktoren sind nicht berücksichtigt. Die tatsächliche steuerliche Behandlung sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.

Stand der steuerlichen Angaben: Oktober 2026.